Investir en EHPAD en LMNP d’occasion avec Domidep

Investir en EHPAD en LMNP d’occasion est une solution adoptée par de nombreux épargnants pour se constituer un complément de revenus pour la retraite. Il est important pour réaliser un bon achat de sélectionner un bon gestionnaire, définir un budget et une rentabilité, et s’assurer que vous pourrez revendre sans difficultés en cas de besoin de trésorerie ou de nouvelle souscription d’un emprunt pour un autre projet.

C’est pour ces raisons que nous avons sélectionné le programme Le Val Fleuri, géré par le groupe DOMIDEP, en exploitation depuis plus de 10 ans et dont le bail est d’ores et déjà renouvelé pour janvier 2017.

Investir en EHPAD en LMNP d’occasion pour vous constituer une rente locative nette d’impôt

Le LMNP dans l’ancien a pour principal et exceptionnel avantage de permettre l’amortissement du bien (hors la quote-part de valeur foncière, de proportion minime). Les frais d’achat sont également inclus dans ce montant amortissable, hors la TVA qui elle est récupérable à la seule condition (qui est imposée par le statut de ces résidences et par leurs baux commerciaux) d’être assujetti et redevable de la TVA et donc avoir renoncé à la franchise en base. C’est un mécanisme très simple, peu formaliste, un investissement à la portée de tous et générateur d’un revenu locatif à la fiscalité formidablement avantageuse. L’amortissement et la déduction des charges (charges de copropriété et frais de syndic, et taxe foncière) permettent de compenser tout ou partie du revenu locatif.

Pourquoi choisir d’investir en EHPAD en LMNP d’occasion plutôt que dans une autre catégorie de résidence services pour votre LMNP amortissable ? C’est une question de stratégie de votre part, un portefeuille de LMNP doit être diversifié et équilibré. Investir en EHPAD en LMNP d’occasion est différent d’un investissement en résidence « classique » dans la mesure où vous répondez à un besoin à la fois social et médical tout en vous appuyant exclusivement sur la compétence d’un gestionnaire spécialisé. La demande d’hébergement des seniors dépendants est très largement supérieure à ce que l’Etat et les familles peuvent offrir, il est donc absolument nécessaire que les EHPAD privés répondent à cette demandent. La meilleure solution est un partenariat entre les gestionnaires et les investisseurs privés (les épargnants) à la recherche d’un placement performant et fiable sur le long terme. Ce partenariat est favorisé par la fiscalité privilégiée du LMNP amortissable dans l’ancien.

Un gestionnaire de renom et de belles performances financières pour investir en EHPAD en LMNP d’occasion

La société DOMIDEP est spécialisée depuis 1989 dans l’exploitation des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Le siège social, sis à Bourgoin-Jallieu en Isère, poursuit deux missions principales et distinctes : les orientations stratégiques et un appui technique au niveau opérationnel : la comptabilité, la gestion, le suivi social et l’informatique. Les structures sont dirigées par des directeurs qualifiés qui endossent véritablement le rôle de chef d’établissement. En cela, ils disposent d’une délégation complète dans le fonctionnement des structures. L’objectif de DOMIDEP est de laisser un maximum d’autonomie aux établissements afin de favoriser le développement de la créativité et de la motivation. Afin d’y parvenir, la stratégie de DOMIDEP, contrairement à celle des principaux groupes nationaux qui font référence, est de ne mettre en place aucune marque ou enseigne au niveau des établissements. Ainsi chaque structure dispose de son propre nom et de sa culture locale.

Les valeurs du groupe portées par son président-fondateur sont la qualité, la croissance et la performance. Au classement 2016 des principaux gestionnaires d’EHPAD, DOMIDEP figure en 6ème place avec 57 établissements et plus de 4 000 lits exploités. Depuis sa création la croissance du groupe est de + 277 %, avec un CA de 177 462 800 € en constante progression. Le groupe DOMIDEP a aujourd’hui le soutien du Crédit Agricole, nouvel actionnaire de référence.

Le choix de la résidence pour investir en EHPAD en LMNP d’occasion

Le Val Fleuri est un établissement de petite taille, avec depuis sa création seulement 40 lits exploités. Pour nombre de professionnels et d’investisseurs avertis, le fait d’être en-dessous du seuil de 60 lits est un frein et l’on peut craindre un manque de rentabilité de la structure. Or il n’en est rien, bien au contraire, les bilans d’exploitation sont excellents. Et dans le cadre de l’amélioration de son parc, DOMIDEP va plus loin encore, en réduisant la capacité à seulement 30 lits, et en faisant de cet établissement une base de formation de ses directeurs d’EHPAD et un lieu de résidence modernisé, confortable, mis à jour des dernières normes en vigueur, et avec des chambres spacieuses pour le plus grand confort de ses résidents. Pour cela, le groupe va injecter environ 500 000 € pour la réalisation de travaux, tant pour les parties privatives que pour les parties communes. Le bilan prévisionnel lié à cette réduction de capacité et cet investissement conséquent a été fourni par DOMIDEP, et affiche une réduction des recettes mais aussi des charges permettant de rapidement faire de cette résidence « hors gabarit » un très bel outil d’exploitation, idéal pour bien investir en EHPAD en LMNP d’occasion.